首先要和规划局协商，规划局和根据市区规划实际情况来作调整，如果允许由商业变为住宅，规划局会给国土局去函，国土局会根据规划局出的函，找评估公司重新把由商业变为住宅，按住宅评估价格。正常情况下，商业用地比住宅用地价格高，国土局会把差价这部分土地出让金返还给企业。